Les maires le savent bien : le logement arrive en tête des préoccupations des habitants au sein de leurs permanences. Pas étonnant car, sans logement digne de ce nom, pas d’intimité, pas d’espace pour se reposer à l’abri des regards. Difficile de travailler dans de bonnes conditions ou de trouver un emploi. Difficile aussi de se projeter, de fonder ou d’agrandir la famille. Et pourtant, 142 000 personnes étaient sans domicile fixe en 2012 – une augmentation de 50 % en dix ans, selon la dernière enquête Insee. Au total, 900 000 personnes sont privées de logement personnel. Parfois, avoir un logement ne protège pas non plus des difficultés. Parce que le logement est trop petit ou parce qu’il est indigne, comme c’est le cas pour des centaines de milliers de propriétaires ou locataires en copropriétés dégradées, pour des propriétaires en milieu rural qui vivent dans des taudis ou pour des personnes modestes souffrant de précarité énergétique dans des logements mal isolés alors que le coût de l’énergie flambe.

Certes, les choses ont évolué depuis l’appel de l’abbé Pierre en 1954 : les Français n’ont jamais disposé d’autant de mètres carrés par personne et les logements privés du confort sanitaire de base se réduisent comme peau de chagrin. Mais notre pays compte encore 4 millions de mal-logés, auxquels s’ajoutent 12 millions de personnes fragilisées dans leur rapport au logement. Et il est une réalité dont les conséquences sont particulièrement préoccupantes dans les territoires où le marché est tendu : le logement trop cher.

Les dépenses de logement ont doublé en cinquante ans. D’après l’enquête SRCV (Statistiques sur les ressources et conditions de vie) de l’Insee de juillet 2018, les ménages consacraient en moyenne 19,3 % de leurs revenus aux dépenses de logement après déduction des aides en 2015. Mais ces moyennes masquent d’importantes disparités : la dernière enquête Logement de l’Insee, parue en 2013, montre que le taux d’effort s’élevait à 31,8 % chez les ménages modestes (les trois premiers déciles), et même 55,9 % chez les plus pauvres (premier décile), contre 12,5 % chez les ménages aisés (trois derniers déciles). Comme l’illustre une étude du Crédoc en juin 2016, 70 % des ménages modestes déclarent faire des restrictions dans leur budget en raison du coût du logement, rognant notamment sur l’alimentation, l’habillement…

Le nombre d’impayés est resté, quant à lui, globalement stable entre 2006 et 2013. Mais les inégalités territoriales sont importantes : en Île-de-France, le nombre de ménages concerné a bondi de 23 %. Et , s’il y a bien en moyenne stabilité, celle-ci a un prix : en 2013, le nombre de personnes qui se privent de chauffage à cause de son coût a augmenté de 44 % par rapport à 2006 (Insee, calculs Fondation Abbé-Pierre). Si l’on entre un peu plus dans le détail, on constate pendant la même période que le nombre de personnes contraintes à un « effort financier excessif », c’est-à-dire supérieur à 35 % de leurs revenus et qui les laisse avec 65 % de moins que le seuil de pauvreté pour vivre, a augmenté de 42 %. Il s’agit des ménages modestes, appauvris par des niveaux de loyer ou de charges insoutenables, en particulier dans le parc privé. Restent enfin ceux qui ne parviennent plus à payer leur loyer ou leurs charges : en 2017, 15 500 ménages ont été expulsés avec le concours de la force publique (une augmentation de 46 % en dix ans).

Et les conséquences du logement trop cher ne sont pas que budgétaires. Dans les territoires où les marchés sont tendus, certains trouvent chaussure à leur pied parfois très loin de leur lieu de travail ou de la ville centre, avec toutes les conséquences que cela engendre : deuxième voiture nécessaire, augmentation du coût et des temps de déplacements entre domicile et travail, pollution, densification de la circulation… Le logement trop cher accentue aussi les ségrégations spatiales entre ceux qui peuvent choisir la localisation de leur logement et ceux qui ne le peuvent pas, contribuant à concentrer les populations modestes dans des territoires « réservés ». D’autres finissent par accepter des logements de mauvaise qualité ou trop petits pour privilégier une localisation attractive, la proximité avec le lieu de travail ou le réseau de solidarité, mais à grands frais. Le « surpeuplement accentué », qui concerne les ménages auxquels manquent deux pièces par rapport à la norme d’occupation, est ainsi reparti à la hausse (17 % entre 2006 et 2013), alors que la tendance était plutôt à la baisse depuis des décennies. Les plus défavorisés se partagent quant à eux les restes et sont relégués dans les marges : camping à l’année, victimes de marchands de sommeil qui louent très chers des logements qui n’en sont pas…

Il est donc essentiel de revisiter les différentes dimensions de la politique du logement à l’aune de ces réalités. L’impératif de répondre aux urgences appelle une politique ambitieuse de prévention des expulsions et de résorption du sans-abrisme. La précarité énergétique doit se traduire par la mise en œuvre effective des objectifs de la loi de transition énergétique (rénovation de 500 000 logements par an) et l’établissement de normes reposant sur des critères de performance énergétique simples et chiffrés.

Par ailleurs, l’enjeu de la baisse du coût du logement est devenu aujourd’hui central. Cela implique de produire davantage de logements économiquement accessibles partout où les besoins se manifestent : capter plus massivement un parc privé à vocation sociale, mobiliser le foncier public constructible en le fléchant en priorité vers des constructions sociales en location ou en accession… et aussi produire davantage de logements très sociaux. Or  le gouvernement vient d’effectuer une ponction inédite sur les bailleurs sociaux (prélèvement qui atteindra 1,3 milliard à partir de 2020), à laquelle s’ajoute une hausse de la TVA dont les conséquences se font déjà sentir pour la construction, la rénovation thermique… Cela, alors même que deux millions de ménages sont en attente d’un HLM.

Il importe aussi d’inscrire cette action dans une stratégie de lutte contre la ségrégation territoriale, en répartissant mieux l’offre de logements financièrement accessibles entre les communes d’une même agglomération (loi SRU), ainsi qu’en soutenant davantage les quartiers de la politique de la ville et leurs habitants. Un impératif qui passe notamment par une plus grande péréquation financière entre territoires riches et territoires pauvres.

Pour aider les personnes à accéder au logement ou s’y maintenir, les APL (aides personnalisées au logement) jouent un rôle déterminant. Près de 6,5 millions de ménages en bénéficient, mais depuis vingt ans, leur montant n’a pas suivi une courbe parallèle à celle des charges et loyers réels. Et cette tendance au décalage va s’accélérer, puisque le gouvernement vient d’opérer des coupes budgétaires qui atteindront 2,5 milliards d’euros en 2020 et pénaliseront en premier lieu les ménages pauvres et modestes.

La hausse du coût du logement impose aussi de réguler les marchés de l’immobilier dans le secteur locatif privé. L’expérience montre qu’il est par exemple illusoire, dans les zones tendues, d’attendre que le marché s’autorégule et que les bailleurs proposent spontanément des loyers adaptés aux ressources des locataires. D’où l’importance de l’encadrement des loyers dans les zones les plus chères.

L’encadrement a été introduit dans la loi Alur, en 2014, mais son application à Paris et à Lille a été annulée par le tribunal administratif, pour des raisons de forme. Cet encadrement avait pourtant fait la preuve, encore timide mais bien réelle, de son efficacité à diminuer le nombre et le niveau des « compléments de loyer » supérieurs au plafond imposé : « La part des dépassements est en effet passée de 26 % en 2015 à 21 % en 2017, et les compléments de loyer de 186 euros à 134 euros », écrit l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne. La disposition a été réintroduite par la loi Élan en 2018, avec la possibilité de l’appliquer à une partie seulement des agglomérations, mais sa mise en œuvre, temporaire et expérimentale, a été laissée à l’initiative des collectivités locales. Il est indispensable qu’avec l’aide de l’État, les collectivités concernées s’emparent de cette possibilité.

Par ailleurs, une partie des propriétaires fonciers ou immobiliers des zones prisées tirent largement parti de la hausse des prix qui en résulte. La richesse collectivement produite gagnerait à être mieux répartie à l’aide d’une fiscalité qui tendrait à récupérer une partie des loyers et des transactions les plus chers, de façon à contribuer au financement de politiques urbaines correctrices : constructions sociales dans les zones chères, amélioration des conditions de vie des quartiers de relégation… La redistribution d’une partie des gains immobiliers appellerait quant à elle une taxation accrue des héritages et des donations importants, afin de limiter la reproduction des inégalités d’une génération sur l’autre et de modérer à la source un facteur d’augmentation des prix des logements.

Dans tous les cas, une intervention publique plus forte s’impose pour faire du logement un vecteur d’équité et un rempart contre l’insécurité sociale. Elle est indispensable pour apporter des réponses aux mal-logés et pour la cohésion sociale et territoriale. Il s’agit par ailleurs d’un impératif économique, pour redonner du pouvoir d’achat aux ménages, favoriser l’emploi dans le domaine du bâtiment et réduire les coûts sanitaires, sociaux, environnementaux engendrés par le mal-logement. 

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