Grand entretien

« Il y a des contrastes territoriaux énormes et croissants »

Le logement a-t-il toujours été cher en France ?

Jusqu’à la fin des années 1990, les prix de l’immobilier ont augmenté à un rythme régulier, avec un prix d’achat moyen correspondant à trois années de revenu des acheteurs. Mais entre 1998 et 2008, la France a connu une hausse spectaculaire des prix de vente, qui ont plus que doublé. Pourquoi ? D’abord en raison d’une chute très marquée des taux d’intérêt, de 9 % en 1992 à 5 % en 1998, et jusqu’à 3,5 % en 2005. Or, plus les taux d’intérêt sont bas, plus vous pouvez rallonger la durée de votre emprunt lorsque vous accédez à la propriété. Donc, pour une même somme empruntée, les mensualités de remboursement ont baissé, ce qui a permis aux vendeurs de relever les prix. Et ceux-ci ont augmenté au cours de cette décennie partout sur le territoire français, ce qui n’est pas normal dans un marché régi par l’offre et la demande. Mais dès la moitié des années 2000, la hausse des prix a dépassé les possibilités nouvelles offertes par la baisse des taux d’intérêt. Depuis lors, le marché est devenu de plus en plus sélectif, laissant de côté une part toujours plus importante de la population.

Qui a bénéficié de cette hausse ?

Les « papy-boomers » en premier lieu. Au début des années 2000, les quinquagénaires, qui ont joui dans les années 1980 de conditions plus simples d’accession à la propriété, avaient fini de rembourser leurs emprunts et disposaient de revenus confortables pour beaucoup d’entre eux : ils se sont alors lancés dans l’investissement locatif, et ont contribué à la forte vitalité du marché immobilier. Car si le marché est si animé, c’est d’abord à cause des gens qui sont déjà propriétaires de leur logement, et qui ne sont donc pas victimes de cette hausse des prix.

Qu’est-ce qui a changé à partir de la crise de 2008 ?

D’abord, un relatif coup d’arrêt de la hausse des prix, mais de façon très différenciée sur le territoire : à Paris et dans les grandes villes attractives comme Lyon, Bordeaux ou Nantes, le marché est très vite reparti à la hausse, avec des prix qui ont désormais presque triplé depuis 2000 à Paris. Dans le reste du territoire, les prix se sont stabilisés, voire ont diminué dans certaines villes moyennes.

Pourquoi les prix ont tant augmenté dans les grandes villes de province que vous citez ?

Ce sont des villes qui sont devenues très attractives au cours des quinze dernières années, avec un bassin d’emplois dynamique, des transports modernes, et beaucoup de logements neufs, notamment du fait de promoteurs immobiliers. Les prix ont donc été tirés vers le haut, en attirant des populations aisées, qui y ont trouvé des conditions de vie plus favorables qu’à Paris notamment. Rendez-vous compte : aujourd’hui, pour 200 000 euros, soit le budget moyen d’un primo-accédant, vous pouvez acheter 21 mètres carrés à Paris, 48 mètres carrés à Bordeaux, et 74 mètres carrés à Toulouse. C’est un écart considérable ! Mais si Paris a perdu quelques habitants, la ville n’est pas à l’abri de tels mécanismes, avec une pression nouvelle due au Brexit, par exemple, et au retour d’expatriés souvent fortunés. Ces mobilités nouvelles créent de la demande, et donc une augmentation des prix quasi mécanique. On peut toujours dire que Paris est devenu inaccessible, mais le parc locatif privé est plein ! Tant qu’il y a des gens prêts à payer ces prix-là, les propriétaires, qu’ils louent ou qu’ils vendent, ne vont pas se priver. Mais à Bordeaux, qui est devenue la deuxième ville la plus chère de France, beaucoup d’habitants commencent à trouver la ville invivable, du fait de ces prix élevés mais aussi de la saturation des transports…

Quel est l’impact des résidences secondaires ou des locations saisonnières sur les prix ?

Il n’y a pas encore en France de mesure réelle d’impact des locations de type Airbnb. Mais il est certain que ce mouvement retire une partie des logements disponibles aux habitants des villes concernées. Dans les arrondissements du centre de Paris, vous avez désormais 20 à 25 % de logements transformés en résidences secondaires ou en locations touristiques de courte durée ! Or, dans les grandes villes, la demande locative est si forte qu’une suppression d’une partie du parc de logements accroît forcément la tension sur les prix. On peut certainement y voir l’une des explications de la reprise de la hausse des loyers à Paris ces deux dernières années.

Cette hausse des prix est-elle comparable à ce que connaissent nos voisins européens ?

Les prix ont augmenté partout en Europe ces dernières années, sauf en Allemagne, où on trouve encore une majorité de locataires, et où l’épargne est plus souvent dirigée vers l’épargne-retraite. Mais les loyers ont commencé à grimper ces dernières années dans les grandes villes allemandes, au point de devenir un sujet politique central pour eux.

Quel est le poids du logement aujourd’hui dans le budget des ménages français ?

Le taux d’effort, qui indique le rapport entre le coût du logement et le revenu du ménage, est stable : il tourne autour de 18 % depuis les années 1980. Mais ce chiffre est trompeur, car il varie énormément selon les ménages. 40 % des ménages français sont aujourd’hui propriétaires sans charges de remboursement : pour eux, le budget logement se réduit aux charges de gestion, ils tirent donc la moyenne vers le bas. En revanche, pour ceux qui payent vraiment leur logement, le taux d’effort a beaucoup augmenté : 30 % pour les locataires du secteur privé (contre 22 % en 1992), 24 % pour les locataires du parc social, 25 % pour ceux qui accèdent à la propriété. Ce taux d’effort est encore plus marqué pour les ménages modestes.

La France manque-t-elle de logements ?

Le parc de logements en France a augmenté trois fois plus vite que la population entre 1970 et 2013. C’est l’un des parcs les plus fournis au sein des pays de l’OCDE. Il n’y a donc pas de pénurie de logements en France. En revanche, il y a une pénurie d’offres de logements : là où la demande est forte, il n’y a pas toujours d’offre disponible. La mobilité résidentielle a significativement reculé depuis le début des années 2000, en particulier dans le logement social. Les gens déménagent de moins en moins, notamment parce qu’ils ne peuvent plus accéder à la propriété, donc il y a de moins en moins de nouveaux logements disponibles dans les zones tendues. Par ailleurs, il faut aussi se souvenir que dans la même période, c’est-à-dire entre 1970 et 2013, le nombre de mètres carrés par habitant a quasiment doublé, de 23 à 40 mètres carrés, tandis que le nombre d’occupants par logement est passé de 3,1 à 2,3.

Comment l’expliquez-vous ?

D’abord par l’augmentation de la superficie moyenne des logements, notamment avec le développement des maisons individuelles, même si depuis une quinzaine d’années la surface des appartements neufs a tendance à baisser. Ensuite, par le vieillissement de la population, avec des personnes seules ou des couples seniors dont les enfants sont partis. Ou encore par la hausse des ruptures familiales, qui conduisent un ménage de trois personnes vivant dans un appartement à se muer en deux ménages d’une ou deux personnes, vivant dans deux appartements. Mais cette tendance à la baisse de la taille des ménages a ralenti ces dernières années, et s’est même arrêtée en Île-de-France depuis vingt ans. Et c’est là encore un symptôme de la crise du logement : cela signifie que les jeunes y ont de plus en plus de mal à quitter le foyer parental, ou encore que certains couples hésitent désormais à se séparer, faute d’avoir les moyens de se reloger.

N’y a-t-il pas une cruelle ironie à constater de telles situations, quand des milliers de villages français continuent de se vider de leurs habitants ?

Évidemment, il y a des contrastes territoriaux énormes et croissants. Mais il faut bien continuer à construire des logements pour accompagner la croissance métropolitaine… On peut le déplorer, mais c’est la réalité du fonctionnement économique de notre territoire, avec des entreprises qui se regroupent au sein de centres urbains, y concentrent les emplois, et donc attirent des populations toujours plus nombreuses.

Les taux d’intérêt sont aujourd’hui tombés en dessous de 1,5 % sur vingt ans, un plancher historique. Comment enrayer la hausse des prix dans ce contexte ?

La seule solution pour que les prix baissent, c’est que les taux augmentent. Mais si c’est le cas, les conséquences seront d’abord négatives, avec un affaiblissement de la filière du bâtiment et une impossibilité pour de nombreux ménages d’accéder à la propriété. Il faudra attendre quelques années pour que les prix diminuent vraiment : lors de la crise immobilière du début des années 1990, qui a touché les secteurs les plus tendus, les prix ont fini par chuter de 40 % à Paris. Mais il a fallu attendre 1996 pour que les ménages des classes moyennes soient à nouveau solvables. Si les taux augmentent, il faut s’attendre à un même mécanisme, avec des premières années très difficiles, avant une embellie au bout de quelques années, notamment pour les ménages modestes.

Le 1er juillet va être réinstauré l’encadrement des loyers à Lille et à Paris. Est-ce une bonne solution ?

Oui, c’est une bonne mesure, mais dont il ne faut pas attendre monts et merveilles. Ça ne fera pas baisser les loyers, sauf certains loyers très surévalués, les loyers de petits logements notamment, au risque, sinon, de sanctions financières pour les propriétaires qui ne respecteraient pas la loi. Pour les autres, cela permettra surtout de les stabiliser. Mais elle intervient trop tard. Si elle était intervenue au milieu des années 2000, elle aurait pu empêcher l’incroyable hausse des années 2010. Par ailleurs, il est fort dommage que cette mesure se cantonne à Paris intra-muros : la métropole du Grand Paris ne s’est pas portée volontaire, et ne le fera sans doute pas, sauf changement de majorité aux prochaines municipales. Donc les loyers pourront continuer à grimper librement à Montreuil, Pantin ou Levallois… 

 

Propos recueillis par JULIEN BISSON

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